La Ley de Reconstrucción busca movilizar el stock de viviendas nuevas desde diciembre, pero el efecto de la exención tributaria dependerá de cuánto se traspase al precio final y de la capacidad de los compradores para financiar la operación; el nuevo impuesto de 5% a determinados arriendos también abre un análisis sobre la rentabilidad de invertir en propiedades.
La entrada en vigencia de la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social abre nuevas alternativas para el mercado inmobiliario, pero también plantea interrogantes sobre el efecto real de sus incentivos. La exención transitoria del IVA a viviendas nuevas y el régimen especial de tributación de los arriendos pueden modificar las decisiones de compra e inversión; sin embargo, su impacto dependerá de las condiciones financieras de cada operación y de los costos asociados a mantener una propiedad.
La rebaja efectiva podría ser menor a la esperada
Desde el 1 de diciembre de 2026, la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas comenzará a aplicarse durante un año. Aunque la medida busca impulsar la comercialización del stock disponible, no significa que todas las propiedades reduzcan automáticamente su precio en 19%.
Según la estimación de la Cámara Chilena de la Construcción citada por Luis Conejeros, el traspaso efectivo al comprador podría situarse entre 2% y 7%, debido, entre otros factores, a los créditos fiscales acumulados durante el desarrollo de los proyectos. Por eso, conocer el precio final y compararlo con el valor anterior a la aplicación del beneficio será fundamental para distinguir una rebaja efectiva de una estrategia comercial.
El financiamiento hipotecario puede frenar las compraventas
La reducción del precio no resuelve por sí sola las dificultades de acceso a la vivienda. Incluso con un descuento, una familia puede quedar fuera de una operación si no cumple los requisitos de renta, endeudamiento y capacidad de pago exigidos por los bancos. El registro de deuda consolidada (REDEC) también forma parte de las variables que deben considerarse al analizar las restricciones crediticias que enfrentan los compradores.
A esto se suma un efecto menos visible: la posibilidad de que parte de la demanda postergue sus decisiones hasta diciembre para intentar acceder al beneficio. Si las compras se desplazan en el tiempo y la oferta futura continúa restringida por la menor incorporación de nuevos proyectos, la recuperación de las ventas no necesariamente se traducirá en una mejora sostenida de la accesibilidad habitacional.
Impuesto de 5% al arriendo: la rentabilidad no depende solo de la tasa
Desde el 1 de enero de 2027, el régimen especial contempla un impuesto único y opcional de 5% sobre los ingresos brutos de determinadas viviendas económicas DFL2 de hasta 90 metros cuadrados. Para las personas naturales, el acceso comienza desde la tercera propiedad que cumpla los requisitos legales. Además, la normativa incorpora una disposición transitoria para ciertas viviendas económicas nuevas de hasta 140 metros cuadrados adquiridas dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley.
La principal consideración es que el impuesto se calcula sobre los ingresos brutos, sin descontar intereses hipotecarios, gastos comunes, administración, mantención ni períodos sin arrendatarios. Por ello, un propietario con altos costos financieros podría obtener un resultado menos favorable que bajo el régimen general. También deberá considerar que acogerse al beneficio impide solicitar la devolución anticipada del IVA del artículo 27 bis, una diferencia relevante para quienes financian sus inversiones mediante esa recuperación tributaria.
“El riesgo es confundir un incentivo tributario con una solución de acceso a la vivienda. El IVA cero no significa que todas las propiedades vayan a bajar 19%, y una tasa de 5% sobre los arriendos tampoco garantiza una mayor rentabilidad si se calcula sobre ingresos brutos y no permite descontar los costos. Si el comprador sigue sin conseguir un crédito hipotecario y la oferta futura continúa restringida, podemos estimular las expectativas de compra sin resolver el problema estructural del mercado inmobiliario”, señala Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital.
El efecto de la ley deberá evaluarse a partir de los precios finales, las compraventas efectivamente financiadas y la rentabilidad de las viviendas destinadas al arriendo. La clave será determinar si los incentivos tributarios consiguen dinamizar el mercado sin que las restricciones crediticias, los costos de operación y la falta de nueva oferta terminen limitando sus resultados.
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